長沙商業中心布局及前景預測(長沙物流公司，長沙貨運公司，長沙運輸公司）

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今日的故事也許就是明天的歷史。不管現在是最好的時代還 是最壞的時代，這個產業的命運注定有輝煌的一天，長沙商 業地產的黃金年代是過去、現在，還是未來？
長沙，自古便是商業發達、商賈云流之地。2000年以來，德國麥德 隆、馬來西亞百盛、美國沃爾瑪、法國家樂福、泰國易初蓮花等國際商業 巨頭紛紛進駐長沙，在一定程度上刺激了星城市民的購物激情，同時也激 發了一股商業地產開發熱潮。特別是到2004年，長沙商業地產進入一個高 潮階段，被業內人士譽為“商業地產年”。

從選址上來看，這些商業地產項目，要么扎堆于傳統商圈的中心位 置，要么布點于交通便利、消費潛力旺盛區域。它們的進駐，正與長沙的 城市商業發展相契合，以“商圈”的形式向周邊強勁輻射。

商圈或者商業中心，是指在一定區域范圍內組織商品流通的樞紐地 帶，各種零售商業、批發商業、金融事業和各類服務性行業大量集中，形 成城市內的商業中心。商業是城市發展的重要標志，現代城市是由工業、 商業、居住、科教文化、娛樂、金融、行政等功能區和市政公用設施網絡 結構組成的整體。城市商業承擔著商業從流通領域向消費領域最終轉換的 職能。這種轉換職能則是由城市內部有結構的商業網點體系來體現的，而 這一商業網點體系的核心部分即是分布在城市各處的各類商業中心。經過 多年的發展，長沙市自動形成了大大小小數十個商圈。

在長沙商業地產高速發展的同時，備受業內人士關注的《長沙市城 市商業網點布局規劃（2005年－2020年）》也已通過專家評審。該《規 劃》確定了長沙未來15年城市商業發展總體目標：到2020年，建設完善1 個市級商業中心、2個市級商業副中心、10個區域性商業中心、30個社區 級商業中心和18條主要商業街，基本形成區域布局合理、業態結構優化、 服務功能齊全的市區網點三級體系布局。

在中部崛起、長株潭一體化背景下，大長沙欲重點扶持的43個商業中 心、18條商業街猶如古時烽火臺，一處著火，處處皆火；烽火連城，爭霸 中原。本篇將部分政府重點打造的商業中心和長沙的一些已成規模的社區 商業中心，一起做一個現狀描述和前景預測。

政府重點扶持商業中心
永不衰落的神話：五一廣場商業中心
等級：市級商業中心
現狀
五一商圈，號稱湖南第一商圈，擁有6000余商家，年消 費額數十億元，日均客流量為30萬人次以上，是長沙乃至整 個湖南名副其實的人流、物流、資金流、信息流的中心。憑借 這成熟的商業環境與不可復制的優越位置，五一廣場周邊近1 平方公里的區域，一直是各路商家必爭之地。平和堂、春天百 貨、新大新、王府井、新世界百貨、沃爾瑪、好又多、黃興南 路步行街、坡子街民俗名食商業街、解放西路酒吧一條街、 金滿地地下商城、國美電器、蘇寧電器……此區域內的房地產 項目，中天廣場、BOBO國際、嘉頓?新天地等，即便價格不 菲，銷售仍然格外紅火。

前景
對于商業地產而言，地段是其命脈。地段的無可比擬性 首先體現在其交通與生活配套設施上，而這些優勢五一廣場商 業中心全部具備。正是基于對五一廣場商業中心這一黃金口岸 的認同，眾多商家、開發商、投資者對區域內的商業物業極具 信心，同時也預示著這一區域內的市場競爭將日趨激烈。由于 此區域完全達到了寸土寸金的地步，在高利潤的驅逐下，不少 房地產企業及商家們仍對它虎視眈眈，它是長沙商圈發展史中 永不衰落的神話。香港恒隆地產將投資40億人民幣，將芙蓉 區東牌樓舊城改造區發展成大型綜合商業項目。

四十年河西的潛力爆發：溁灣鎮商業副中心
等級：市級商業副中心
現狀
 
溁灣鎮商業副中心位于最靠近市中心的位置，曾經是岳 麓區的核心，與星沙不同的是，它的心理距離要大大遠于實際 距離。該商圈近年發展速度迅猛，2000年時，該區域僅一家 西城超市，現在溁灣鎮匯聚了通程電器、通程百貨、新一佳超 市、新外灘商業中心，國際知名的易初蓮花也即將在此落戶。 在大學城龐大的消費基礎下，商業中心內的江岸錦城、新楚? 麓山才苑、岳麓?現代城吸引了不少置業者的目光。正在開發 中的通程?凱盛園頗值得期待。

前景
三十年河東，四十年河西。多年前，溁灣鎮便是個小商販集中地，但并不意味著它永遠都只能承擔這個角色。溁灣鎮作為兩個長沙市級副商業中心之一，其潛力還有待挖掘，特別 是在商業地產方面，它將是四十年河西潛力的爆發之處。該區 域內除通程商場較有規模外，大多屬于獨立小門面經營，目前 規劃混亂、檔次低劣、消費能力偏低是制約其發展的主要因 素。如果把這些小門面進行統一規劃整頓，相信以大學城龐大 的消費力，必定前景可嘉。

后勁充足的幸運之地：火車站商業中心
等級：區域商業中心
現狀
火車站商業中心屬于口岸物業，交通便利、人潮洶涌， 區域內匯集了阿波羅商業廣場、曉園電器、金蘋果服裝批發 市場、國美電器、三湘、南湖大市場、家潤多千禧店、家潤 多朝陽店、華海3C電腦城、百腦匯、國儲、凱旋國際、QQ電 腦城……日雜百貨、餐飲酒店、服裝、電子電器、娛樂休閑等 各類行業遍布各處。其最主要的經營行業有IT電器、服飾、建 材、超市四大類，其中IT賣場和建材市場在國內都有很大的知 名度。在此基礎上，火車站商業中心的飲食、住宿、購物，人 流量僅次于五一廣場商業中心，商業地產也勢頭良好，凱旋國 際是長沙市同時段中商業地產的銷售佼佼者，正在建設中的國 儲·城市天地、天佑國際雖未正式開盤銷售，但銷售勢頭仍不 容小覷。

 
前景
依托火車站的交通、人流優勢，火車站商業中心一直是長沙商圈幸運的領先者，是目前出入長沙最主要的口岸之一，

流動人口多、素質雜，因此該商圈的經營類別也相對比較復 雜，“宰客”現象嚴重，本地消費者在此購物比較少。另外，新 的武廣高速建好后，火車站的人流將分流一部分，不過，由于 IT賣場和建材市場的影響力，客源仍比較穩定。如果該商圈一 直努力打造“誠信商圈”，積極引進品牌商家，火車站商圈后勁 依然充足。

重新振作的貴族：伍家嶺商業中心
等級：區域商業中心
現狀
伍家嶺區域曾經在比較長的一段時間內是長沙商圈中的 佼佼者，湘雅醫院、華夏大市場、開福寺旅游商貿、濱江文化 園為伍家嶺聚集了大量人流，消費指數比較高。但前幾年， 由于原普爾斯馬特、北斗星商貿城的關門，長泰大廈的無人 接手，伍家嶺商圈被稱為長沙商圈中的“沒落貴族”。但是這兩 年來，標志房產大廈、維多利購物商場的盤活，天健?芙蓉盛 世、運達國際廣場、建鴻達現代生活公寓的興建，給該區域重 新注入了活力。

前景
伍家嶺商業中心作為北部的傳統商圈，其應有的作用一 直沒有得到完全發揮。隨著開福區政府重振伍家嶺商圈構想的 提出，開福區將集大力開發伍家嶺周邊新河三角洲，并將濱 江文化公園和開福寺旅游商貿圈的建設納入整個伍家嶺大商 圈。根據新規劃，新河三角洲將充分利用現有特點及周邊環境 特色，形成“兩條綠化帶、三個綠化塊、三條區干道（一橫兩 縱）、三個功能區”的結構模式。而開福寺附近將打造一個宗 教旅游購物中心，開福寺路拓展延伸到芙蓉路上，同時，區域 內各住宅小區的開發，讓伍家嶺商業中心目前不很景氣的現狀 得到改變，其再一次興起將是一個必然的趨勢。

 
崛起的第六區：星沙商業副中心
等級：市級商業副中心
現狀
1996年長沙縣政府遷址星沙鎮，2000年星沙成為國家級 經濟技術開發區，憑借優越的地理位置和政策扶持，星沙的發 展一日千里。三一重工、飛利浦、山河智能、浦沅機械、長 豐獵豹、北汽福田等優勢產業集聚于此，經濟總量急劇增長。在此基礎上，星沙的消費能力亦呈拋物線上升趨勢，星沙商業樂園、星沙步行街、易初蓮花購物中心、新一佳、通程……在 這個僅僅只有24平方公里的土地上，星沙綻放出她獨特的魅 力。與之相對應的商業地產，也取得了不俗的成績，星沙湘繡 城、中南汽車世界、幸福里、楚天家園等帶底商或商鋪的樓 盤，包括即將推出的威尼斯小城之五星級酒店，還未上市就受 到市場的熱捧。

前景
優美的自然環境、便利的交通、與長沙市接壤的地理位 置，加上讓人心動的價格和小區配套建設，星沙的商業地產有 著不可替代的獨特優勢。一直有消息傳言星沙鎮將并入長沙 市，成為長沙的第六區，即使是謠傳，但星沙鎮作為國家級經 濟技術開發區、長沙城市的自然延伸帶，其已經在扮演長沙 “第六區”的角色，隨著經濟開發區的發展及并入長沙市，這種 地位還將進一步加強、鞏固。

未來長沙的中央政務區：紅星商業中心
等級：區域商業中心
現狀 紅星商業中心以湘府路與韶山路交匯處為核心，往南至汽車南站，往西輻射至芙蓉南路省政府。依托汽車南站、紅星大市場、紅星國際會展中心等人流、物流優勢，該區域飲食、 住宿需求較大，但目前的配套設施還無法滿足當前需求，該區 域內唯一稍具規模的步步高超市人流量相當大，到會展中心開 展時尤盛。目前該區域內即將或正在建設的商業地產和帶底商 的項目包括有融程國際、長沙奧園、標志?長沙商務中心、天 城?泰祥苑、湘府東苑等，這些項目都帶有酒店、寫字樓。

前景
良好的發展前景、絕對的區位優勢、巨大的升值潛力毋 庸置疑，紅星商業中心在未來長株潭三市融城后，將激發其更 大的潛力，作為將來的財富與人氣齊聚的南長沙復合型現代商 貿經濟圈，重點將放在發展品牌餐飲、酒店業，同時，圭塘河 旅游風光帶建設進程的加速，將促進該區域不僅僅是未來的全 省政治文化經濟中心區，也是集購物、美食、娛樂、休閑于一 體的休閑區。可以預見，未來5-10年，將有近20萬人陸續遷 入該區域生活、工作，屆時，一個商業繁榮、文化勃興、人氣 齊聚、生活配套完善、居住氛圍濃厚的中央政務區將會在這片 活力充沛的土地上迅速崛起。

新城與老城之間的節點：東塘商業中心
等級：區域商業中心
現狀：
東塘商業中心是除五一廣場商業中心外，與火車站并重 的商圈，目前東塘不僅擁有百年老店火宮殿，還有金色家族、 友誼商城、百幸鞋城、通程電器、步步高生活超市、家潤多赤 崗店、大都市商業街等，而且還有麥當勞、肯德基落戶東塘商 圈，構筑了東塘大商業格局，成為長沙南部一個重要的節點， 使如今東塘商圈的商業生態鏈趨于和諧、商業業態分布也日趨 成熟和完美。成熟的商業是該區域的先天優勢，也決定了商業 地產的高端市場定位。

前景
交通便利是商業地產必備的要素，雖然東塘商業中心的 商業格局已經相對飽和，但2005年對連接曙光路與車站路的 桂花路進行大規模拓改，推動了東塘商圈的再度升級與擴容； 赤新路的拓改竣工，將進一步完善東塘商業中心，其商業規模 與繁華程度將會直逼五一廣場商業中心。

處于極度上升空間：望城坡商業中心
等級：區域商業中心
現狀
城市二環線三環線的拉通、楓林路的改造，汽車西站、 廣大環球家具城為望城坡商業中心來了大量人流及物流，旺盛 的消費需求刺激了該區域的飛速發展。但是，該區域內生活配 套設施還不夠完善，缺乏大型百貨商場和生活超市。湘浙小商 品批發市場一經推出，即引來地市州龐大的消費群，同時也吸 引了肯德基的進駐。在此區域內，麓谷雅園、湘麓國際、標 志?麓谷坐標等配帶有寫字樓或底商的地產項目推出后，引起 了市場的強烈反響。

前景
望城坡屬于遠期規劃建設引導性商業中心，其主要功能 服務于以岳麓山風景名城區旅游、休憩為主題的商業活動，輻 射范圍包括寧鄉縣和望城縣廣大區域。望城坡這幾年發生的變 化幾乎是翻天覆地，經濟的發展與其交通的便利密不可分，政 府對該區域的規劃也功不可沒。房地產企業在望城坡、麓谷周 圍開發了大量的樓盤，在消費需求旺盛、交通構架進一步落實 和完善的基礎上，未來的望城坡商業中心將遠遠不止是局限于 區域性市場，而是面向全省甚至周邊省份市場，成為岳麓區最 具潛質性和成長性商業中心，未來商業的發展前景也將會不可 估量。

績優股：觀沙嶺商業中心
等級：區域商業中心
現狀
在城市化的發展過程中，長沙市政府及岳麓區政府的北 遷，加速了觀沙嶺房地產開發的進程，相對占優勢的房價和安 居樂園建材廣場、湘雅附三醫院等生活配套的便利，吸引了大 量的消費者前來購房投資，在消費需求增長的基礎上，同時刺 激了其商業化。而該區域在交通格局、生活配套、經濟基礎發 展到一定程度后，銀杉新一佳廣場、長房?龍柏灣、星藍灣等 項目受到了該區域乃至全市的追捧。

前景
觀沙嶺商業中心隨著岳麓新城規劃構架的進一步落實和 完善，由于便利的交通、相對較低的地價和各項優惠措施，使 得區域內房地產開發越來越火熱。逐漸形成了一個新興的經濟 發展增長極，帶來了眾多的發展商機。在吸引了房地產開發公 司的同時，也吸引了大量市區中心，甚至地市州及外省市的消 費者前來置業投資，人流增多的同時也為該區域的消費打下堅 實基礎。預計觀沙嶺商業中心未來將依托岳麓大道、金星路、 銀杉路、杜鵑路和北大橋橋頭，重點發展商務、會展、商貿餐 飲和高檔房產等行業，建設商務樓宇，發展“總部經濟”，構建 岳麓新城樓宇經濟核心發展區。

潛力股：撈霞商業中心
等級：區域商業中心
現狀
開福區屬于老城區，長久以來，人們形容長沙經濟狀況 一向是“南帝北丐”，為了甩掉“北丐”的帽子，開福區近年來積 極改造舊區，拓展新區，加強基礎設施及相關配套的建設，其 中，以開福區政府北移、長石鐵路霞凝站通車和霞凝港啟航為 契機，順天?北國風光、廣福園、世紀春天、恒鑫?瀾北灣等十 幾個樓盤相繼建成，珠江花城、萬國城等外來大盤先后落戶， 共同構成了撈霞板塊。區域內的順天?黃金海岸等帶商業的項 目，受到了市場的熱捧。

前景
《湖南金霞物流中心物流與交通規劃》初步方案已出 臺，金霞商業中心位于開福區霞凝新港城內，是開福區現代新 城，也是長沙市未來發展重心。其主要功能是服務于依托霞凝 新港和長沙火車貨運北站為中心的物流園，以及沿長沙經開區 外圍的青竹湖外商城工業小區和大明工業園為對象的商業活 動，輻射范圍包括長沙縣和望城縣廣大區域。撈霞商業中心將 成為水陸聯運中心，并適當發展居住和商業貿易的綜合性物流 中心，打造中南地區最大的現代化物流中心。正在加速的新型 工業化進程為該物流中心帶來了機遇，從而帶動城北的發展。

 
潛力股：馬坡嶺商業中心
等級：區域商業中心
現狀
馬坡嶺商業中心位于芙蓉區東部隆平高科技園內，與長 沙縣縣城星沙鎮共同組成長沙市的副中心城市—星馬新城。目 前該區域內房地產開發還未受到廣泛關注。

前景
馬坡嶺商業中心主要將構建以服務于長沙縣、瀏陽市為 主要對象的區域性商業中心；以大型超市和倉儲店為骨干，鼓 勵發展倉儲超市、大賣場、配套完善餐飲、生活服務、休閑娛 樂和其它服務設施；發展科技市場。合理配置資源，優化商業 布局，按照城市發展規劃和區域發展要求，發展新興產業，形 成新型的現代化商貿區。

潛力股：黎托商業中心
等級：區域商業中心
現狀
黎托商業中心目前還沒有進行開發，但商業布局已開始 規劃，即將于2009年竣工通車的武漢至廣州的高速鐵路長沙 站就坐落在黎托鄉，這里也是湖南省長途汽車站和長沙市城市 地鐵黎托站所在地，將與規劃建設中的萬國商業城、體育新城 鼎立三足，構建商貿、文化、健身休閑、高檔住宅為一體的新 商業中心。

前景
黎托商業中心將以武廣高建鐵路黎托客運站的建設為契 機，建設完善配套商業設施，各項交通設施投入運行后，預計 該區域日客流量將達10萬人次，旺盛的人流、物流需要完善 的商業設施配套，占地5000畝的黎托商業中心就是未來該區 域新型現代商業的重要載體。

潛力股：大托商業中心
等級：區域商業中心
現狀
大托商業中心目前在商業上還處于規劃布局階段，交通 網絡已開始打造，另外，由深圳中信集團投資的中信新城購物 中心處于前期籌備階段，預計近兩年內將開始動工建設。

前景
大托商業中心將依托長株潭三市經濟一體化和大托機場 口的區位優勢，以及中信新城購物中心為代表的商家落戶于 此，結合天心生態新城的建設，大托商業中心將逐步發展形成 一個新的區域性商業中心。

其他商業中心
侯家塘商業中心
侯家塘商業中心以新一佳超市為龍頭，金源酒店、佳程 酒店、摩天輪購物中心、新世紀體育中心、好樂迪KTV、歡樂 迪KTV等眾多星級酒店、知名餐飲及娛樂場所為代表。該商業 中心并沒有太多的商業賣場，但酒店寫字樓不少，新一代商業 地產也做得非常不錯，如芙蓉公館、佳天?國際新城等。依托 賀龍體育館、田漢大劇院等城市配套，侯家塘周邊星級酒店內 附帶的寫字樓出租狀況在長沙市內平均率較高。另外，芙蓉路 也是長沙市中心連接株洲和湘潭的一條重要通道，此區域內的 商業地產還有很大的發展空間。

雨花亭商業中心
雨花亭商業中心區域內交通便利，處于城市主干道芙蓉 南路，環城線南二環近在咫尺，沃爾瑪、肯德基、華納時代影 院的進駐給雨花亭注入了極大的活力，周邊大量新開發住宅小 區如中江?國際花城、華銀園、都市心海岸等也為該區域帶來 固定消費者。而融科?三萬英尺的開發，也將吸引更多的公司 前往。

袁家嶺商業中心
袁家嶺商業中心曾經屬于長沙商圈“五虎”之一，但隨著韶 山路的沒落，袁家嶺區域人氣大不如前，西有五一商圈分羹， 東有火車站商圈虎視眈眈，袁家嶺依靠友阿集團之友誼商場、 阿波羅商場、華天大酒店、通程大酒店、亞大時代、長城賓館 聚集的人流消費，主要以經營服裝、日用品、住宿為主，配有 一定的餐飲和娛樂。雖然不復往日輝煌，由城市一級商圈淪為 社區商業中心，但在長沙目前商圈中仍有極大的影響，從區域 內新項目湘域中央受到熱捧中可見一斑。

高橋商業中心
高橋商業中心位于雨花區，東臨萬家麗南路、西至二環 線、北起人民路、南到長沙大道，規劃面積204公頃。該范圍 集中了以高橋大市場為主的十幾個綜合和專業性市場，有日用 百貨、家電、建材、汽車等一系列專業性市場。日成交量以億 元計算。目前，該區正在興建長沙市第一處大型多功能購物中 心（Shopping Mall）——上河國際商業廣場，已與沃爾瑪、 百盛、時代華納、國美、百安居、天線寶寶等商家達成合作協 議。高橋商業中心在規劃期內將成為長沙市新區商業中心的代 表，市場容量和輻射能力將提升到一個新的高度。

芙蓉廣場商業中心
長沙中央商務區，五一大道與芙蓉路撐起了長沙城的主 骨架，東南西北方向排列著諸多商圈，芙蓉廣場其中心位置無 可代替。自2001年法國家樂福與馬來西亞百盛攜手進駐益友 商業廣場以來，芙蓉廣場便煥發了無限商機與活力，承載著巨 大消費人群。便利的交通、舒適的購物環境、鱗次櫛比的高樓 大廈，集中了眾多的銀行、保險、證券、餐飲、娛樂機構，國 美電器、肯德基、必勝客等大型連鎖機構也紛紛搶灘登陸，金 帆大廈、碧云天、曼哈頓新貴、第一大道、中天廣場等項目先 后開發，且銷售業績都頗為不俗。

馬王堆商業中心
以萬家麗路與遠大路交匯處為中心，方圓一公里之內， 遍布著馬王堆陶瓷建材新城、萬家麗家居建材廣場、東方家園 連鎖家居建材超市三個大型市場；還云集了5家汽車專賣店和 6家較大規模的汽車經銷商,以及相關配套行業；此外區域餐飲 酒店與娛樂休閑業也相對發達。隨著長沙市提出的城東擴張戰 略，政府加大了對長沙城東的建設投資、招商引資力度，同時 隨著萬家麗大道、遠大路、人民東路的拉通，徹底地改變了馬 王堆區域的形象。銀港水晶城、東門天廈、瀏陽河畔等項目的 上馬便是看好這一機遇。

一個商業中心，就是一個城市引擎。一個區域的價值提 升，是政府與商家共同關心的焦點。傳統商業中心的迸發活 力、新商圈的異軍突起，在風云變幻的長沙房地產界無疑是最 振奮人心的話題，其在樓市銷售中的作用已不言而喻。但凡與 商業中心搭上線，項目必有望引來商業大亨聚集，買家共襄盛 舉。然而需要注意的是，具有大市場容量和較強輻射能力的各 大商業中心，需注重培育發展各自的特色，并加強相互間的協 調合作與優勢互補。沒有劍拔弩張的對峙，長沙的大商業才能 氣象萬千。