據了解經濟高速增長時期日本的房地產價格也是飛漲。據日本1965年出版的《建設白書》統(tǒng)計，以1955年為基數100計算，到了1964年日本全國市街地價價格指數為726，即這一時期日本全國地價漲了6．26倍，同期日本全國批發(fā)物價累計僅漲3．6％。如果考慮到以日本東京、大阪為代表的一線大城市情況，其地價漲幅肯定更加驚人，粗略估計遠遠超過今天我國北京、上海等一線大城市近五年的上漲水平。但當時卻沒有人提出日本房地產存在泡沫。因為當時日本經濟持續(xù)高速增長，人們收入也同步大幅增加，消化了房地產價格上漲的影響。
據日本政府統(tǒng)計，1955年—1960年日本經濟年均實際增長9．7％，1960年—1970年日本經濟年均實際增長11．6％，上個世紀六十年代日本國民也實現了收入倍增計劃。日本經濟從1951年至1973年是高速增長年份，前后持續(xù)22年。而我國經濟從1978年至今已經持續(xù)高速增長33年，這一時期國民收入也實現了多倍增長。對比日本情況，我國國民有可能消化房價上漲的影響，初步分析我國房地產應該基本不存在泡沫，至少應該不存在全國性泡沫。現實情況是，從2000年起我國大量建設住宅，各地房價上漲起步年份不同，上漲速度時快時慢，2005年以后確實存在上漲過快現象。
首先，我國還沒有形成統(tǒng)一的房地產市場。我國各地房地產上漲時間、速度、幅度的不同，以及人口居住不能實現自由流動等事實，說明我國還沒有實現全國性統(tǒng)一的房地產市場，更談不上全國性房地產泡沫化，因此與美日歐等發(fā)達國家房地產泡沫化現象不可同日而語。
其次，我國是從計劃經濟向市場經濟轉變的經濟體。計劃經濟的典型問題就是供應短缺，上世紀八十年代鋼材漲價、九十年代彩電漲價是否存在泡沫？顯然這是商品或要素進入市場初期由于供應不足造成的價格飛漲，不是泡沫。同樣，我國房地產改革從1998年起步，住宅商品化不過才經歷12年短暫的歷史階段，土地要素價格也是隨著房產開始進入市場，初期階段也必然會像八十年代鋼材、九十年代彩電一樣價格飛漲。發(fā)達國家的土地、房產進入市場已經有幾百年歷史，比初期價格上漲數以百倍計，我們幾曾見過發(fā)達國家把經濟發(fā)展初期階段緊缺商品價格上漲稱之為泡沫？即便現在高科技新產品上市初期也是達到很高的價格水平，只有市場供應充足時才出現回落。
其三，中日一線城市人口數量對比。我國北京、上海常住人口是東京的兩倍以上，但東京高速發(fā)展時期集中了日本全國人口的10％，北京、上海到目前為止各自集中的人口占全國2％多，還存在大量人口等候進入，這形成房地產漲價的強烈勢能，表明市場上有極大的現實需求。在有現實需求情況下，市場價格話語權掌握在供應方手里，這是市場經濟規(guī)律。日本東京地價遠高于其他地方，所以，我國北京、上海等大城市房價上漲過快、高出其他地方也是必然趨勢，且考慮到我國一線大城市的戶口制約，人口集中化發(fā)展趨勢還將支撐北京、上海等地的房地產價格上漲。
最后，從購買力角度分析。高房價有高收入者購買力支撐，他們大多不需要貸款，或者是償債能力極強，因而向高收入消費者供應高價房，這不是泡沫，而是現實市場高檔化分化發(fā)展的真實反映。我們需要區(qū)別對待收入的差距與房地產高中低結構分化發(fā)展是市場供需決定的事實，高收入者購買高價房如果可以實現供需平衡，就不是泡沫。
如何理解抑制房價
既然不存在房地產泡沫，如何理解我國政府一再采取措施調控房價？我認為，在某個時間段，例如2009年至2010年上半年，我國房價上漲確實過快，存在高房價、缺少對應高品質房地產、高價房供應偏多等問題，其帶來的市場風險、負面效果已經足以讓人聯(lián)想到美國、日本房地產泡沫的危機，所以，我國政府由初期提出防止“房地產價格過快上漲”、“抑制過快上漲”，到后期才逐步加碼至目前的嚴厲水平。換句話說，政府有能力控制房價上漲，政府可以視經濟實際增長水平高低進行適時調整，可以打壓也可以適當放緩打壓力度，達到調節(jié)經濟增長處于適當水平的目的。至此，已經不需要解釋我國經濟2012年不會硬著陸的原因了，因為政府掌握有“溫度調控器”。此外房地產價格飛漲還會導致貧富差距拉大，從穩(wěn)定的政治需要出發(fā)，適當控制房價過快上漲和增加保障房供應是雙管齊下解決問題的重要舉措。
近兩年，中國房地產市場遭遇了嚴厲的政策調控，但是并未妨礙地方政府以地生財的激進步伐。剛剛過去的2011年，土地出讓金收入已經躥升至3.15萬億元，而2009年這一數字為1.59萬億，兩年內賣地收入就實現了翻一番，如此高速增長預示著地方政府賣地賺錢的沖動已經瀕臨失控。
若把周期拉長，從1998年住房制度改革至今的13年，土地出讓收入總額累計高達12.75萬億元，年均1萬億的天量土地收入，讓地方政府的日子出奇的美好，同時中國土地市場也快速地實現了資產化和貨幣化。由此，各路利益團體一片和諧——地方官員迷戀土地財政，開發(fā)商攫取泡沫紅利，投機人坐享套利差價。
但這一切看起來欣欣向榮的背后，蘊含著巨大的風險。目前，國內大多數城市的地價都存在著嚴重高估，偏離真實的經濟內在價值，是房價泡沫的最主要組成部分。同時，土地資產是放在銀行的主要擔保抵押物，土地市場一有風吹草動，勢必會嚴重沖擊銀行體系。
過去13年的土地市場繁榮，與之伴隨著的是貨幣擴張的突飛猛進，流動性堆積起來了巨大的地產和房產泡沫，但高速貨幣擴張正面臨嚴重危機。今年的廣義貨幣M2增速目標已經降至14%，貨幣投放量已經高達85萬億元，M2與GDP之比已經嚴重失衡。同時，低利率時代不會再維持太久，廉價資金堆積起來的繁榮隱含不少非理性因素。為了確保經濟轉型和健康增長，貨幣泡沫堆積速度必須慢下來，甚至走向另一面。
如此一來，就難有更天量的貨幣，支撐急速膨脹的土地市場規(guī)模。最終中國土地市場有可能會因為流動性的收縮造成嚴重沖擊，而造成整個土地市場非理性繁榮的終結，這一過程必然加劇銀行體系的風險，危及地方財政安全。貨幣環(huán)境走向常態(tài)之日，即是土地市場土崩瓦解之時。正是因為高速增長的土地市場繁榮注定了是難以為繼，并且一旦沙堆建立起來的泡沫坍塌，會帶來災難性的后果，所以必須盡快結束高地價主導下的土地財政突進，讓市場漸漸恢復常態(tài)。
不僅僅處于中長期危機風險考慮，土地市場的過度繁榮也帶來了不和諧因素。巨額土地收入去向成謎，很少看到詳細的流向報告，若不能將這些資金有效用于民生領域，勢必會滋生貪腐問題，同時嚴重挫傷民眾的感情，不利于社會穩(wěn)定。
同時，地方官員眼瞅著賣地的暴利，就設法不斷開發(fā)新增土地資源。近些年征地糾紛不斷，其根源即在此。近日，國務院出臺的戶籍改革通知特別強調，不能以戶籍改革為契機，借城鎮(zhèn)化之名，強迫占用農民土地，必須尊重農民意愿，切實保障農民合法權益。
當前，遠至偏遠的小縣城、小城鎮(zhèn)，都在掀起一波聲勢浩大的地產開發(fā)浪潮，這其中嚴重侵害農民利益、損害農村經濟正常發(fā)展的行為十分普遍。由于重復建設和政績工程現象突出，大量土地被浪費，確實影響到了農林牧副漁等產業(yè)的正常運行。這只會帶來縮短農產品（000061）價格周期，造成通脹上行壓力。
告別土地財政到了必須穩(wěn)步推進的時候，否則高地價之下，房地產再怎么調控，最終都只會白忙活一場。從當前的經濟環(huán)境來看，解決土地財政問題還有很長的道路要走。除了分稅制改革需要提上日程以外，建立起比GDP考核體系更為合理的政績考核標準、通過發(fā)行地方債或開征物業(yè)稅，以改變地方政府的財政收入構成、進一步改革土地審批制度等問題都是必須同時進行的重大議題。
為今之計，我們完全可以把地方政府當成一個獨立的利益主體，通過嚴格的約束機制明確其通過權力獲得利益的邊界，重新設計地方政府權力和義務、激勵和約束的政策框架。土地市場不能再肆意生長！
早春二月的中國樓市，許多“信號”和探測風向的氫氣球值得玩味。
春節(jié)上班伊始，先是蕪湖市推出“免稅、補錢、送戶口”的刺激樓市新政，奈何新政“短路”，2月1日人大通過，9日發(fā)文，10日批準生效，12日即被叫停。這是繼廣東佛山之后，第二個籌劃樓市“再調控”而被緊急叫停的城市。
蕪湖市釋放的這個試探樓市風向的氣球剛一松手即被戳破，但仍有不罷休的繼續(xù)跟進。上周，寧波市象山縣又悄然變通“限購令”，只要一次性付款便可購買多套房。
從各地忽明忽暗對房地產調控的“明緊暗松”、“變相松綁”情況看，在持續(xù)兩年多的“史上最嚴厲”房地產調控繼續(xù)深化的背景下，過度依賴土地財政的地方政府的承壓能力已到極限，深度博弈還在繼續(xù)。
據統(tǒng)計，2010年的我國土地收入近3萬億元，而2011年不足2萬億元，今年元月，全國300個城市土地出讓金收入比同期下降67%，其中住宅類用地下降74%。土地收入銳減，而政府對資金“剛需”的路徑依賴已欲罷不能，特別是信貸狂飆的年景，盲目舉債“剛需”今年面臨第一輪還債高峰。
經過去年的清理規(guī)范和壓縮，全國一萬多個地方融資平臺的貸款余額尚有9萬多億元，今年1/3要到期還本付息。發(fā)達地區(qū)的一家省級平臺公司的老總說，公司現在一天的利息就要360萬元，一年光利息要12億元，而現金流只能維持公司日常運行。一些地方開始以高利息向機關事業(yè)單位職工集資，新一輪的展期、借新還舊的債務循環(huán)再次開始。土地和房地產市場的冷卻對地方財政收入的影響相對滯后，但最遲不過今年二季度，這個“深坑”將會清晰呈現。
過度依賴土地財政暴飲暴食的地方政府，如今面對的是債務集中到期，清湯寡水的日子當然難熬。于是一個個寄希望于對限控政策“適度預調微調”，半遮半擋，邊調邊看。中央政府則一再強調堅定正確的調控方向不動搖，促使房價回歸合理。
雜音和小動作混淆了市場預期，使人無所適從。而更大的風險在于，一些地方的“放氣球”將很快得到“左鄰右舍”的響應，讓當下房地產調控來之不易的既有局勢失控。用一位財政局長的話說“地方政府做夢都渴望房地產調控能松綁”。一粒小火星很快就會形成燎原之勢，如果后續(xù)者密集跟進，倒逼調控政策改弦更張，重蹈過往數輪調控的覆轍，那么不僅政府的公信力會受損，整個房地產市場也將出現報復性反抽，歷時數載的調控成果將毀于一旦。
美國財政部駐華經濟與金融特使David Dollar最近在一篇《關于美國房地產市場泡沫破滅對中國的借鑒意義》的文章中說，從1998年到2006年的8年間，美國的房價翻了一番，8年內住房按揭貸款增長了150%，而同期國民收入和GDP的增長卻沒有那么迅速，這比GDP的增長速度快得多，房價的上漲超過了基本面，所以回過頭來看，是很糟糕的泡沫狀態(tài)。相比而言，中國的許多城市在過去十年中，房價出現了十倍以上的漲幅，以至于連巴菲特都說“中國的房地產市場就是在賭博，而且賭得很大，有一群人在大面積地豪賭”。
當房地產泡沫極度膨脹、市場機制全面失靈時，管理者必須對經濟安全和社會穩(wěn)定承擔責任，并果斷而及時地進行調控。如果一味曖昧縱容，任由利益集團張目，悲劇性的教訓俯拾皆是。
上世紀80年代，在日元升值狂潮中，日本財團買光國內的土地物業(yè)，炒得沸反盈天后再“買世界”，最著名的案例是三菱地產購買了美國的洛克菲勒環(huán)球中心，但進入90年代后，隨著信貸緊縮和地價回落，日本泡沫經濟破滅，日本人在最高價買入的洛克菲勒環(huán)球中心5年后在付出了逾6億美元的虧損后，再以半價轉讓給原房產所有人洛克菲勒財團。一場游戲一場夢，日本全國為這種瘋狂付出了代價，日本時代隨之結束。
從1997年的亞洲金融危機到2007年的美國次貸危機，從上世紀80年代的日本到眼下的美國和歐洲，歷史上很多金融危機的一個共同教訓就是絆倒在房地產這個“硬石頭”上。政府過度舉債且債務的高度不透明、大批公共工程盲目上馬刺激地價上漲、房價追著地鐵輕軌跑，加之金融系統(tǒng)對房地產領域的過度放縱和煽風點火，烈火烹油，助長泡沫膨脹和破滅。
發(fā)達市場經濟國家泡沫經濟破滅的教訓說明，泡沫經濟是一條不歸路。泡沫吹大了，所有的利益相關者都不希望泡沫破滅。這種全民非理性的“羊群效應”和從眾心理，只會讓管理者左右搖擺、首鼠兩端，縱容繼續(xù)吹大泡沫直至最后的破滅。我們，能夠擺脫宿命嗎？
2012年無疑是中國房地產調控關鍵的一年，市場已經無法“對峙”，企業(yè)早筋疲力盡。有機構公布的報告顯示，截至1月底，北京、上海、深圳、廣州四個一線城市新建商品住宅庫存總量高達3006萬平方米，比去年同期增長約42%。這基本反映了全國性的趨勢。
考慮到2009年房地產企業(yè)瘋狂拿地，今年會在大量庫存的基礎上進一步增加可售面積。2011年中國新增46億平方米的新房建筑面積，是在融資困難與現金流緊張的背景下進行開發(fā)，所以，庫存日益上升的中國房地產業(yè)今年幾乎很難繼續(xù)支撐下去。
庫存的增加與調控有關，政策設置了限購門檻并制造了市場降價預期，從而對需求造成了沖擊。但這一系列政策前提是，中國房地產價格已經超過合理水平，投機性需求過高。因此，不管調控手段是否合理，防止價格失控并推進需求結構合理化無疑是一個正確的目標，這有助于鞏固金融安全。
通過海外借款、發(fā)行理財產品等融資手段，地產企業(yè)苦苦支撐而不愿降價促銷。正是這種堅持，導致了目前全國地產庫存總量越來越高的局面。這意味著地產行業(yè)把地產調控的危局又推給了政府，庫存將不再是企業(yè)風險，還對經濟運行產生威脅，各地政府不得不尋求政策突破來挽救本地經濟。
蕪湖市政府打響了救市第一槍，這構成了對全局性的地產調控政策的挑戰(zhàn)，如果越來越多的地方政府加入救市行列，那么房地產調控政策有半途而廢的可能。
在當前市場形勢下，“變相救市”是非常錯誤的決定，它會延續(xù)目前市場對峙的趨勢，讓更多的企業(yè)心存僥幸，拒絕降價消化庫存，從而讓市場復雜化：企業(yè)可能會投入更多的資金成本維持現狀，從而惡化其負債規(guī)模；公眾對政策的信任將會遭到破壞，但由于缺乏寬松的貨幣政策，各種需求并不必然會涌現市場。這意味著，這將加大此次調控所帶來的社會成本，并將整體經濟置于更加危險的局勢之中。
事實上，如果政府不出手相救，市場會尋找到解決辦法，比如企業(yè)降價促銷來摸索市場可接受的價格水平，而有購房需求的居民則會慢慢認可不會出現價格大幅下降的可能，從而降低預期。一旦出手干預，則會打亂這個持續(xù)兩年才形成的市場供需“對接”，導致市場混亂。
長期以來，房地產行業(yè)在中國經濟增長中的作用被夸大了，與其說是國民經濟的支柱產業(yè)，不如說是地方政府的收入支柱產業(yè)更接近真相。目前庫存積壓的現象與2008年極為相似，同時伴隨地產投資開發(fā)大幅下降，但當年對全國固定資產投資增速并沒有形成難以想象的壓力。非常明顯的是，它對政府的收入產生了重要影響。
地產泡沫：社會不可承受之重
因此，所謂房價下跌影響中國經濟安全的說法只是開發(fā)商與地方政府兩個相關利益者的恐嚇，而不存在明顯的相關性。事實上，中國地產泡沫不是價格泡沫，而是數量泡沫，這主要體現在二三線城市“空置率”過高，這不僅體現在企業(yè)庫存，更表明住房投資比例過大。如果地產價格持續(xù)上漲，會吸引更多投資者涌入，推高房價與空置率，讓經濟陷入一個巨大的泡沫之中。
只有降低價格，滿足剛性需求，讓那些投資者（或投機者）不再涌入，才可以阻止這場泡沫持續(xù)下去。由于太多權貴或富人擁有過多的住房，目前放松調控可能導致那些精明的或更清楚未來趨勢的投資者拋售套現，從而讓購買力較弱的剛需客戶為高房價埋單。因此，目前放松調控簡直是一場災難。
房價下跌意味著地方政府無法繼續(xù)通過土地和稅收在居民那里吸取更多財富。眾所周知的是，地方政府在房地產價格成本中占據最大部分，他們將這部分收入繼續(xù)投資基礎建設，促進了通脹。如果房價下跌，意味著政府拿走居民的減少了，這會提高居民其他方面的支付能力，這也是中國擴大內需政策所樂見的結果。
中國政府也正在調整政策，引導那些幾乎都不會選擇回到農村的新生代農民工融入城市，阻礙他們“城市化”的門檻主要不是身份或基于戶籍的公共服務，而是房價，他們沒有能力在城市置產落戶。因此，房價不僅僅是“城市問題”，還是中國人口“城市化”的問題，考慮到這一群體的巨大規(guī)模，這事關社會未來的穩(wěn)定與發(fā)展。
中國政府不應該繼續(xù)在地產行業(yè)中吸收過多的民間財富，過高的房價不僅影響到了經濟安全，還制造了巨大的社會矛盾，并讓國家的未來陷入暗淡。無論如何，中國社會都已經無法承受這個人造“泡沫”。
無論是宋衛(wèi)平，還是原杭州市委書記王國平都遭到我猛烈地批評。哪有一個城市的領導人，炒買炒賣土地的？2009年和2010年，宋衛(wèi)平一個勁的舉牌當地王，我當時就認為，除了央企，現在的舉牌人以后都會跳樓。但愿不要被我言中。
第三次土改。
炒賣土地的后果，是動搖國本。歷史地看，毛澤東、鄧小平二位在經濟上的功勛都是發(fā)動土改。
毛澤東的土改，是中國歷史上的第一次土改，提出的口號是：打土豪分田地。這固然是一句政治口號，但對當時來說，在經濟上來講重新配置了土地資源，理順了生產關系，釋放了一部分生產力。毛澤東的對錯在執(zhí)政黨內有定論，在歷史上大家都在評說，不是本文所要闡述的。僅僅從土改來說，毛澤東的做法在當時推動了歷史的進步。遺憾的是，后來的人民公社，違背了原來的土改的初衷，重新將土地公有，因此，阻礙了生產力的發(fā)展，也給中國社會造成了災難。
鄧小平的土改，是中國歷史上的第二次土改，提出的口號是：包田到戶。文革中，劉少奇和鄧小平就提出“三自一包”，就嘗試開始土改，但是，不幸夭折。劉少奇慘死河南，鄧小平被江西人民保護起來，免遭罹難。改革開放的初始，四川的紫陽高照，安徽的鵬程萬里，都是源自對土地的改革，同樣是重新配置土地資源，解放生產力。
我們已經到了第三次開展土地改革的時候了，這個歷史的重任就要落到下一屆中國領導人的肩上。第三次土改能否成功將決定中國歷史的進程。我相信，歷史一定會往前走，不會再往后退，因為中國現在已經退無可退。那么，第三次土改我們將選擇什么？
一是為農民確權。法律上必須明確，農民的耕地和宅基地、山林和水面為農民自己所有，任何私人、企業(yè)和政府組織未經農民本人同意，絕對不允許任何形式的征用。
二是在城市與之對應的是，取消70年的產權，減少交易稅費，增收資源稅。一戶家庭只允許一套住宅可以免征，其他任何形式的住宅都要征收資源稅，稅率不同而已，也就是嚴格意義上的房產稅。征收房產稅的前提是，打擊開發(fā)商的囤地行為，堅決無償收回閑置土地。不打擊囤地，就無法開征房產稅。
我想政府真的想江山永固，這一步肯定會做。也只有這樣，才能推動歷史的進步，才能調整生產關系，才能更大的釋放生產力。但是，這樣一來，囤地囤房的人就會遭到滅頂之災。
如何看懂開發(fā)商的年報。
2011年萬科全年共實現銷售面積1075.3萬平方米，銷售金額1215.4億元，同比分別增長19.8%和12.4%。以往每年，萬科年報顯示的都是銷售金額增幅高于銷售面積增幅大約10%，現在反而低于7.4%。這只能說明萬科去年房價整體下降了7.4%，考慮到去年萬科上半年實現銷售面積565.5萬平方米，銷售金額656.5億元，同比分別增長76.7%和78.6%，銷售金額比銷售面積增長1.9%，那么，僅僅只是下半年開始降價，綜合降價幅度超過20%。
同樣的道理，再看看其他的開發(fā)商，降幅更大。我就不一一列舉。
再來看看宋衛(wèi)平。
在以上兩個背景下來看看宋衛(wèi)平，無論是短期還是長期，他早已資不抵債，實際上已經破產。像他這樣的開發(fā)商在日本泡沫破滅時比比皆是，中國也不會少。只不過中國的很多開發(fā)商還在做夢，認為政府還會救開發(fā)商，甚至會像2008年9月一樣，所以，正在舉債維持開支。事實上，根本就不可能。中央金融工作會議已經定調，2012年，M2不會超過14%，新增貸款為8萬億。溫家寶指出，有保有壓。保什么？保中小企業(yè)；壓什么？壓房地產貸款。這是明擺的事。至于中央政府反復強調“調控房價是國家意志”的意義，我本人了然于胸，我相信絕大多數經濟學家心里也很清楚，把題點破就沒什么意義了。
悲劇人生。泡沫其實已經破滅，只不過身在其中之人，還存有幻想而已。
陳寶存：全國房地產經理人聯(lián)盟副秘書長；亞太城市發(fā)展研究會房地產分會會長；全經聯(lián)養(yǎng)生養(yǎng)老地產委員會秘書長；豪宅研究院副院長。全國地產知名專家和評論人。
作為樓市春天派掌門人，陳寶存向來以“平實文字寫地產真相”活躍在公眾視野中。在當下樓市兵荒馬亂的敏感時期，他用“白銀三十年”來概括房地產未來的走勢，“房地產黃金十年結束了，我說白銀三十年開始，還有青銅五十年，黑鐵一百二十年，只要有人類就會有房地產的需求。”
無論贊同或排斥他的觀點，無可否認的是，陳寶存是一個很好的交談對象，他對房地產看好的堅持和追尋地產真相的努力，讓人肅然起敬。不同于任志強的“大嘴”麻辣風格，陳寶存給自己加了一味孜然，“加點孜然中和一下麻辣，提醒自己不要去走極端，這樣挺好。”事實上，這樣確實還不錯。
關于樓市走勢——
房地產白銀三十年
大武漢地產：您堅持認為樓市沒有泡沫，以房地產市場50年的欠債為依據，可否詳細解答一下？
陳寶存：樓市沒有泡沫，這不光是我說的，包括很多了解房地產發(fā)展規(guī)律的人士都這么認為。房地產如果是一個球，那就是一個鐵球，根本不存在泡沫破裂的情況。
咱們國家從1949年開始土地改革，實際上中國所有的老百姓都有土地有房。建國開始的前40年，中國基本上在做工業(yè)化，從一盤散沙的農業(yè)大國變成一個工業(yè)化國家的局面，這個時間段根本沒考慮住房問題。改革開放開始，人們逐漸有錢了，而且錢越來越多，一直到1998年才開始房地產市場化的改革。改革開放1978—1998這個中間，居住是改善了很多，但相對來講，面還是比較窄。比如城市的福利分房，這個根本就不是工廠能夠做到的，機關行政事業(yè)單位能夠做到的又有多少呢？
1998年房地產市場化改革，但真正開始是2003年，不到十年的發(fā)展歷程，補的是50年的欠債。再就是前期有過大規(guī)模的福利分房，還有土地改革，實際上大部分老百姓都有了居住房。自有居住率農村占93%多，城市88.2%，水平相對比較低的。房地產的發(fā)展是城市化大規(guī)模拆遷，給居民回遷房、拆遷房，給現金或房子的補償，城市居民并不缺房，而且很多居民都有三五套房。
實際上真正消費商品房市場的，通過市場渠道買房的就是富裕人群，原來給的房子太小，出現了改善性住房需求。這些富裕人群為城市建設做了很大的貢獻，這部分人應該絕對是中國城市建設的功臣，直接推動了中國城市住房水平的提高。而只有通過商品房的熱賣，才能保證棚戶區(qū)、舊城改造的順利進行，真正保證保障房的實現。
大武漢地產：在目前樓市成交慘淡的狀況下，您認為未來發(fā)展的趨勢怎樣的？
陳寶存：整體的中國樓市，我認為還有三十年的高速增長時期，還有“白銀三十年”。我一直有一句話，房地產黃金十年結束了，我說白銀三十年開始，還有青銅五十年，黑鐵一百二十年，只要有人類就會有房地產的需求。
但現在成交慘淡，這種情況是錯誤的政策壓力下的表現，跟2008年的情況一樣的，2008年的壓制造成2009年的暴漲，那么今年的成交慘淡，依然會造成未來兩年房價的暴漲。而新的土地拆遷條例造成城市的土地越來越拆不動，拆遷的成本超過增長的部分，大規(guī)模的拆遷成本和開發(fā)成本不可能下降。住宅、商業(yè)地產的發(fā)展還有很大空間，這是政府也左右不了的。
大武漢地產：最近您有了一個新的身份——豪宅研究院副院長，您認為豪宅是未來城市發(fā)展趨勢，但據了解，今年下半年豪宅和別墅市場成交都很低落，您如何看待眼下的這些現象？
陳寶存：2003年，我做房企銷售副總裁，告訴我的銷售人員：住房改善升級的意思是，原來住60的，想換150，住150，想換300的，住300的，想換獨棟。所以，現在我擔任豪宅通網的總編輯，豪宅研究院的副院長。
1997年我有單位的福利分房，2002年自購了155平米的大房，2006年我們一家住上248平燕莎商圈的豪宅。從我自身，就可以看出購房者消費心理的轉變。另一方面，市中心土地日益稀缺，土地成本提高也是規(guī)律，所以，豪宅必然是未來城市的發(fā)展趨勢。關于豪宅的定義，主要是以價格論、品質論，低容積率，毛坯是看不出來是否豪宅的。面積上一般在250—350之間。
目前出現豪宅和別墅賣不動的情況，也是階段性的壓力，而且一般郊區(qū)的豪宅建筑成本低，慢慢賣慢慢賺，若一下賣完了就沒得賺了。我們這個豪宅研究院，主要致力于研究豪宅品質與發(fā)展，推進中國豪宅發(fā)展的進程。
大武漢地產：您說商品房自產生之日起，就與普通人群的工資脫鉤。這個我們聽起來挺泄氣的，就沒有工薪階層的活路了嗎？
陳寶存：我一直都說，從最初開始，商品房就跟普通人的工資脫鉤，因為有大規(guī)模的拆遷改造、補償收入，根本就沒有就算到居民總收入里面去。有的人可能工資一千塊錢，住的房子價值上千萬。很多的舊城改造都算到了保障房里去，這是不對的，這種保障房實際上就是商品房。
工薪階層可以先從市區(qū)中心的二手舊房買起，有條件了，二手房出租，替你還大房的月供。或者35歲以后去買房，奮斗到我這個年紀，什么都有了。現在是不理性需求，造成了供需的嚴重失衡。四億80、90后都想買房，而且都想到京滬買房本身就是癡人說夢。按自己的能力擁有安心的家就夠了，所謂安居才樂業(yè)。
關于開發(fā)商——
開發(fā)商現在肯定“不差錢”
大武漢地產：在目前的形勢下，最近少有開發(fā)商談房地產的新模式。您說您看到的新模式是融資集資，這個能詳細解答一下嗎？在限購限貸和銀根緊縮的大環(huán)境、以及不斷涌現的開發(fā)商跑路傳聞下，融資似乎很難實現？
陳寶存：目前的商業(yè)地產環(huán)境不是很看好，現在開發(fā)模式不是重點，資金的融資集資模式才是關鍵。
開發(fā)商跑路我是這么理解的，這里所說的開發(fā)商其實已轉為投資商，因為真正的開發(fā)商他不會跑路，他手里有項目在，可以拿去融資。投資商手中掌握大筆資金但是又沒處可投，這種投資商肯定要跑路的。這種情況的出現，并不會改變房地產融資的模式。
一般的大企業(yè)、央企以及上市公司，它有自己的融資渠道，海外資金也在追它。比如萬科在北京聯(lián)合央企國企拿地，壓縮風險，它在資金上根本沒有問題。所以說，現在是養(yǎng)大鱷的時代，大鱷是不缺錢的，而且銀行也傍大款，追著大企業(yè)走。
但是中小企業(yè)呢，從2003年以來，都沒有過寬松的信貸環(huán)境。不是政策寬松它就寬松了，再寬松的時候都沒有把中小企業(yè)做上帝。中小企業(yè)更多的是采用民間融資這種模式，而且一般的房地產公司是不會去借高利貸的，房地產行業(yè)根本接受不了過高利息，所以中小企業(yè)不存在很大的問題。一般人認為中小企業(yè)借高利貸，那都是誤解。因為我現在也做投融資，我能夠接受的利息都在20%以內。而且項目公司融資很少，時間很短。所以很多解讀都是錯誤的。
大武漢地產：開發(fā)商真的“很差錢”，到了危急的時刻么？
陳寶存：中國樓市，嚴峻時刻應該在看到人類即將消失的時刻。
開發(fā)商現在肯定“不差錢”。剛才我也說了，大型房企都是被資金追著在。前不久，中國房地產信息集團聯(lián)合新浪做了一個調查顯示，前三季度大企業(yè)都比去年同期高度增長，像萬科前三季度銷量已經基本上達到去年全年的水平，所以他們根本不缺錢，并且在拿地、開發(fā)幅度上面基本都控制了。說開發(fā)商很缺錢的人，根本就不了解企業(yè)運作的規(guī)律，純屬瞎說。
中小企業(yè)更不差錢，它完完全全可以把企業(yè)賣掉，大不了把項目賣掉。不存在差錢這種情況。但對于目前這種時間段，比如萬科，還想賣點低價房，回籠資金去買點地，這種壓力是有的，但是生存的壓力都沒有。說差錢是太籠統(tǒng)的說法，而且根本就不是實際的情況。在一個歷史上銷售情況最好的年景，哪兒來的差錢？我不懂。
關于賭局——
明年的賭局，我穩(wěn)贏
大武漢地產：一年前的這個時候，您和獨立財經觀察家侯寧掀起了一場北京五環(huán)內房價跌50%賭局的賭局。目前有沒有關于這一賭局的最新進展和論斷？一年后的今天，您又以什么樣的心情來看待當時的那一輪賭局？
陳寶存：11月7日，我在微博上發(fā)了這么一段話：作為中國最希望房價大跌的樓市春天派掌門人，對2012年11月13日結束的陳寶存、侯寧賭局表明我的觀點：我真希望我輸給侯寧，我愿意輸1萬（鳳凰一虎一席談胡一虎年初逼著我和侯寧進行的2011年賭局，他說北京五環(huán)內要降25%，我說北京五環(huán)內今年的跟去年增長的情況持平）+加上2010年11月13日賭的2.5萬=3.5萬，換來北京五環(huán)內下跌一半的房子！我希望我能用一半的價錢，買下侯寧的房子。
這個賭局在當下越發(fā)引起關注和吸引力，因為懸念太多。現在有很多人相信侯寧要勝的，但是我知道侯寧一定贏不了。因為他跟我賭的恰恰是北京五環(huán)以內的房價，從區(qū)域上來說他就勝不了。從小賭局上來說，他就錯了。從大的趨勢上，我一直認為，整個樓市的局勢不可能下跌。剛才我評論溫總理在俄羅斯的講話，如果說要房價下跌，跌至北京普通老百姓能夠接受的水平，前提有幾點：一是保障房不想干了；第二，以后拆遷不給補償了；第三，水泥鋼材計劃了；第四，農民工干活不給錢了；第五，不收稅了也不收費了。應該說這幾句話帶著氣兒的。要讓房價下降到普通老百姓能夠接受的水平，那北京房價就該下降到一潘，可能不可能？所以說這種話是不負責任的。
現在的輿論，整體在傳達一種錯誤的東西，越傳越錯。我想明年這個賭局將會引起更大的關注。在明年賭局的前后，可能會有大量的炒作。當然，這并不是我和侯寧想要去炒作，媒體不自覺都會去關注。侯寧輸是肯定的，但這種輸對他而言已經贏了，關注度已經達到了，呵呵。所以明年的賭局，我穩(wěn)贏，是肯定的。
關于拐點和調控——
樓盤下跌只是個案和階段性、區(qū)域性的
大武漢地產：眼下很多專家都在預測，說四季度拐點來了，不要奢望調控松動，而不斷出現的樓盤降價新聞似乎也在印證著拐點將至，您怎么看？您認為政府的政策會松動么？
陳寶存：現在預測樓市拐點有點危言聳聽，目前的狀況跟2008年的王石拐點論有相似之處。樓盤下跌只是個案和階段性、區(qū)域性的。像深圳、浙江、上海、北京的通州等區(qū)域是有下跌，但真正的下降并未到來。目前都是邊遠區(qū)域微小的漲跌，主城區(qū)的下降不明顯。浙江的中小企業(yè)制造業(yè)危機和信貸危機，對滬杭市場信心有影響，所以在浙江、江蘇、上海、杭州等以投資需求為主的人群，有房價下調的擔心。
現在的市場不是真正的市場，是政策重壓尤其限購限貸雙重壓力下的影響。至于其他二三線城市有好多說是限購，實際上并沒有限購，主要還在于限貸的壓力。實際上進入第四季度，銀行放貸的壓力開始增大。因為前面壓的太狠，銀行的錢都貸不出去，所以我預計第四季度以及明年一、二季度信貸的總規(guī)模會寬松。現在國內經濟發(fā)展的情勢以及整個局面堪憂，明年一二季度在信貸總量一定的情況下，信貸的門檻不會特別嚴格，第四季度口頭上不會松動，實際上會以各種形式來松動。
剛剛我也評論了溫總理在俄羅斯的那個講話，一直以來，溫總理都是說合理調整價格，就是沒說鳳凰編輯理解的什么“下調”房價！一些媒體和專家，根本不了解行業(yè)發(fā)展規(guī)律而亂下判斷，存在太多錯誤認識，誤導公眾。
大武漢地產：您一直在批判調控，認為九年調控實際上開了一個歷史性的國內玩笑，對此也有相應的觀點和數據來支撐，您這么肯定地指出政府的錯誤，有沒有相關部門“約談”您？發(fā)表類似的言論會不會有一些顧慮呢？
陳寶存：確實，我是屬于調門比較高比較大的，而且現在調門越炒越高，但沒有人約談我。因為我一直在說的是市場真相，這些真相老百姓可能不明白，實際上業(yè)內的很多專家和部委的相關領導都是清楚的。我堅持說房地產發(fā)展的規(guī)律和行業(yè)真相，沒有什么可顧慮的。不同于任總的麻辣風味，我認為自己是孜然加麻辣，加點孜然中和一下麻辣，提醒自己不要去走極端，這樣挺好。
近日著名經濟學家郎咸平教授在一場高端講座上圍繞當前社會的熱點問題，對2011年我國經濟何去何從，作出了獨特的見解。
郎咸平講，我們過去的一個重大失誤，在于將中國定位于一個制造業(yè)大國，由此，將與制造環(huán)節(jié)無關的產品設計、原料采購、物流運輸、訂單處理、批發(fā)經營、終端零售六大環(huán)節(jié)拱手讓給歐美。這樣做的一個惡果，是我們的企業(yè)喪失了定價權，而一件產品90％多的利潤都被這個環(huán)節(jié)掌控，制造這個環(huán)節(jié)只有不到10％的利潤可拿。中美之間關于人民幣匯率的爭議，實際上也是一種定價權之爭。美國希望能夠控制人民幣的價值。近來，隨著高盛進入中國，美國甚至啟動了對于中國的第三場定價權戰(zhàn)爭：他們希望能夠控制中國的股市。去年，高盛曾牛刀小試，導致中國的H股大跌。這給中國的投資者帶來更大的風險。現行勞工政策未能追求企業(yè)和勞工雙贏。
郎咸平認為，正因為企業(yè)缺乏定價權，作為制造商品的加工企業(yè)員工薪水“10年維持不變”。不是企業(yè)不想給自己的員工加薪，而是因為他們沒有更多的利潤拿出來提高員工的福利。而政府作出的應對方案也欠周全。比如普遍提高最低工資標準，使得湖北的最低工資標準只比江蘇低5％，一個湖北的工人愿意為了這5％而跑到江蘇打工嗎？現行勞工政策的一個誤判在于，不是追求企業(yè)和勞工的雙贏，而是打擊企業(yè)。比如勞動合同法規(guī)定員工可以炒老板，老板炒員工不行，讓企業(yè)負擔政府所有錯誤決策的成本，這使1／3的制造業(yè)陷入困境。現在推行的“工資協(xié)商制度”，規(guī)定只要有20％的工人有協(xié)商意圖，資方必須與其協(xié)商，否則當場罰款20萬元。土地出讓金拿出1／3可以解決老百姓“三座大山”。
郎咸平稱，今天中國絕大部分產能嚴重過剩，只剩下最后一個產業(yè)還有強勁需求，那就是房地產業(yè)。房地產業(yè)是中國最后一個支柱產業(yè)。近年政府出臺了一系列政策打壓樓價。許多人關心這種打壓是否有效果。如果換一個角度考慮：要是打壓成功了，房價降下來了，會是什么樣的情況？那就是中國完了！中國的房地產業(yè)現在好比是一座火山，政府的打壓即是試圖把這個火山壓住。如果強制壓住了，熔巖不會自動消失，一定會從巖層中更為薄弱的環(huán)節(jié)漏出來，其后果是：惡性通貨膨脹、經濟再次探底，甚至引發(fā)火山爆發(fā)，最后一個支柱產業(yè)畫上句號。讓房價上漲，老百姓住房怎么辦？新加坡的做法是一個樣板，即政府加強保障房的建設，以一個繁榮的商品房市場來構建保障房的基礎。2010年政府土地出讓金2.7萬億，拿出10％建保障性住房，2700億可以建設2億平方米，10年20億平方米足足夠2億人居住，如果從土地出讓金拿出6000億可人人看病不要錢，再拿出1000億可人人上學不要錢，所以從土地出讓金拿出1／3，可以解決老百姓住房、看病、上學“三座大山”。企業(yè)擁有更大的彈性才能應對危機。
郎咸平指出，要想成功應對危機，必須具備兩個條件：其一是比其他人更早意識到危機的到來；其二，也是更重要的，是企業(yè)要擁有更大的彈性。
比如李嘉誠。他在2008年金融危機到來之前就清償了自己的債務，降低負債比例，然后出售了一些股權，讓手中保有大量的現金。在金融危機到來后，他又宣布停止所有的投資。這樣下來，李嘉誠大概持有220億美元的現金，那么這220億美元當中，70％左右是以現金形式所保有，另外30％是以國債方式所保有，所以非常具有流動性。此后，在所有人都無力投資時，李嘉誠抓住機會，在上海做了一筆投資，賺了一大筆錢。
現在看起來，我是非常感到中國政府的偉大，偉大到了把全球樓市炒家全部套了進來。小到P民，大到全國聞名的所謂的經濟學家郎咸平教授也被套了進來，弄的郎教授十分不開心，走到哪里都罵中國政府，并且，把我罵中國政府的觀點嫁接到他的演講里。不過，開心的是，他在房價最高時，花了一千萬在上海買了一套房子，現在，起碼縮水200萬，相當于郎教授14場演講費白拿了。明年這個時候，那種偽豪宅還會縮水更多。
經濟學家在炒股炒樓上，從來就沒有成功的先例。我常常想經濟學家、世界銀行副行長林毅夫當年苦勸自己的堂弟，不要去日本炒樓。他堂弟不聽，坐飛機從臺北趕到東京，買了一套房子，花了5億日元，結果一年后，賣出去只值1億日元。這樣的笑話，在明年這個時候在中國到處都是。香港著名樓市炒家羅生今年初自殺于東莞一家酒店，就因為炒樓資金鏈斷裂，生前曾經與多位影視明星有染，可見炒樓發(fā)財確有其事，只是不能善終。
上海的天氣也漸漸的冷了。盡管上海市政府有意托市，想在冬天燒一把火，但是，心有余而力不足。上海市嘉定新城原來賣25000元的房子，開始降至17000元馬上放大成交量，上海市政府說不行，降20%要報政府備案，結果價格跑到20000元上方，可惜的是，房子也沒有人買了。溫州人在上海拋盤，很多650萬的豪宅，掛牌500萬往外賣，也沒有人接盤。
在海南三亞，曾經被炒到6萬元一平方米的海邊公寓，現在2萬元也無人問津。溫州、義務、長沙、南京、成都、合肥，鄂爾多斯（600295）的康巴什、天津的濱海新區(qū)、南昌的紅谷灘，曾經炙手可熱，現在冷僻朝陽。更有全國許多縣城，把農民趕上樓，強行拆遷，毀壞耕田，破壞山林，一股腦的來開發(fā)房地產，現在工地已經停工。
人們很奇怪，中國人那么有錢，那么現在的錢去了哪里？一個主要原因，原來大量樓市資金來自銀行貸款，不是城市居民購買力形成的市場，現在銀行支持不住，不敢給房地產貸款了，整個資金鏈一下斷裂。樓市是資金十分密集的市場，缺少真實購買力的樓市，總有一天會出問題。每次到上海、北京、深圳等地，我都會去看看那么多大樓的亮燈率，即使五年的豪宅社區(qū)，亮燈率也不足40%；兩三年的社區(qū)亮燈率鮮有超過30%。我就在看看房價到底能夠炒到什么時候？看他能否大漲20年。
無論是何種資產，只要是資產，價格都是有周期性的，從來沒有一種資產價格可以一直往天上漲。越是長得快的資產，跌起來也是驚人的。這是市場的規(guī)律。很多人把希望寄托在貪官污吏身上，說他們依賴土地財政，肯定會一直會推動房價上漲。可是，這些從來不了解中國的歷史，貪官污吏一多，就有很多人會為土地問題買單。
再看看全球，金磚四國財富效應消耗殆盡，中國也不例外。2009年刺激經濟只是財富的最后的盛宴，盡管是一頓饕餮大餐，但是，盛宴散盡，杯盤狼藉。政府債務問題，全球爆發(fā)。歐債率先，中國債務問題將緊隨其后，最后是美國債務泡沫將要破滅。政府行為，受到全球的質疑。這種行為，更多的是助漲全民瘋狂。
意大利債務收益率已經突破8%，預期在明年6月債務危機爆發(fā)時，意大利債務收益率將會突破10%。中國資金瘋狂奔向歐洲。僅僅是10月份一個月，1800億美元出逃中國。11月數據還沒有出來，預期將超過10月份。跨國公司在中國拼命生產，推高庫存，一旦風吹草動，他們采取的措施是，以庫存產品抵消在中國商業(yè)銀行的貸款，然后一走了之。
人民幣到今天為止，盤中連續(xù)4個交易日天天跌停。央行拼命買入美元，進行護盤。但是，基本沒用。待國家財力無法支持人民幣貶值時，人民幣只有兩條出路，一是一次貶值到底，將會徹底散失國際市場出口份額，經濟步入衰退，像日本一樣，失去20年；一是瘋狂印鈔，像津巴布韋一樣，貨幣徹底崩潰。
無論如何，都將影響到房價。2009年，我們可以采取4加9模式刺激經濟，4萬億財政投入加9萬億信貸投放，還可以支撐于一時，現在的國際環(huán)境完全變了。用貨幣來刺激經濟的方法，已然不靈。中國只有像印度一樣，擴大內需，才能尋求經濟新的動力。現在的問題是，我們還有多少內需？
中國最近幾年，稅收增漲的幅度遠遠大于經濟增長的幅度。稅收卻大量用于腐敗高發(fā)的投資建設，而不是主要用于調節(jié)貧富懸殊。在民營企業(yè)利潤不斷下滑的情況下，壟斷企業(yè)利潤卻大幅增加。這些不僅增加了社會通脹的壓力，而且導致了社會分配的嚴重失衡。進而削弱整個社會的需求增長。
中國已經面臨全面的產能過剩，而產能過剩必將引起民間投資的大量減少。投資在投入期間，實際也是一種需求，等于投資需求減少。產能過剩還將引起以前投資項目的投資回報大幅下滑，而投資利潤的下滑還將引起金融壞賬的增加，并阻止金融貸款的增加，這會對經濟產生不利的影響，阻礙需求的增加。
由于資金過剩、需求不足和負利率，導致的投機需求大增，而投機實際也等于變相囤積產品。這也等于透支未來需求，因為這些囤積將來會變成供應，將來可以提供部分需求。比如：現在投機房地產，就是把其他人將來的需求囤積在自己手中，實際等于暫時把別人的需求囤積在自己手中。對整個社會來說，實際也是透支了未來的需求，只是這個需求暫時沒有到需要人的手中，而是由投機者暫時保管了別人未來的需求。
中小企業(yè)面臨生產成本和生活成本大幅提高的雙重壓力，很多已經無法生存；股市從年初的2808點單邊下跌到現在的2300點上方，1.3億散戶財富散盡。農村大拆遷，趕農民上樓，家電下鄉(xiāng)，早已透支了農民的多年的積蓄，家家負債累累。我們所作的一切，都是不考慮長遠，只顧眼前的短期行為。
房地產經濟靠不住啊！這是朱镕基深刻的體會。在全球各國，只要是靠房地產拉動經濟增長的經濟體，無一例外，全部遭遇泡沫破滅。中國也一樣。這一輪泡沫其實正在破滅，因為沒有選擇。大家都沒有退路，政府不敢去取消限購，取消對房地產的信貸管制。開發(fā)商降價沒人會出手，除非一次降到與當地居民收入相均衡的狀態(tài)，才可能放大成交。
未來中國各大城市房價將進入普跌狀態(tài)。至少將下跌三年。三年后，房價將會走穩(wěn)，隨后兩年溫和上漲，但是，此時，中國房產稅開始開征，隨后，人口結構發(fā)生作用，無人會去買房子，像現在的歐美一樣。經此泡沫破滅，中國未來十年之內無人會去炒賣住宅，因為無利可圖。
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